Une hypothèque ouverte : Une bonne stratégie, mais seulement pour les premiers 12 mois!
Le seul moyen d’avoir une hypothèque qui est remboursable en tout temps sans pénalité, c’est de choisir une hypothèque ouverte. La plupart[1] des hypothèques ouvertes sont des hypothèques variables ouvertes ou une marge de crédit.
Je connais une hypothèque ouverte avec un taux fixe sur 5 ans mais le taux est tellement plus élevé que ça n’est pas la peine de le mentionner.
S’il n’y a pas de pénalité avec une hypothèque ouverte alors pourquoi est ce que nous n’avons pas tous des hypothèques ouvertes?
Ça coûte plus cher.
Les prêteurs offrent des meilleurs taux d’intérêt aux clients qui s’engagent à ne pas rembourser l’hypothèque au complet (ou à quitter pour aller chez un autre prêteur) pour le terme de l’hypothèque[2]. La fidélité du client lui mérite un meilleur taux.
Le raisonnement est fort simple : Les banques vendront leur portefeuille d’hypothèque pour recouvrir leur investissement initial et elles veulent être certaines que les clients vont rester avec eux pour la durée du terme. Sinon ça fait beaucoup trop de gestion et d’administration pour elles. Le deuxième facteur c’est qu’elles ne veulent pas que tout le monde refinance à chaque fois que les taux descendent un peu.
Quel est le coût d’une hypothèque ouverte?
L’option de repayer l’hypothèque à tout moment sans pénalité est offerte à un coût supplémentaire par l’entremise d’un taux d’intérêt plus élevé.
Une hypothèque variable et fermée est normalement à un taux de « taux de base moins 0.50% » (certaines sont encore plus basses) et dans le cas d’un prêt ouvert, le taux est normalement le « taux de base » (sans rabais) jusqu’à « taux de base moins 0.00% ».
Si le taux de base est de 6.00% alors un taux variable et fermé est de 5.50% et un taux variable et ouvert de 6.00%.
Est-ce que ça en vaut la peine?
Oui, mais seulement si vous planifiez de rembourser complètement votre hypothèque (ou de changer d’institution financière) dans les 12 prochains mois.
Voici un exemple :
Monsieur A décide de prendre une hypothèque ouverte de 100,000$ parce qu’il pense la payer au complet dans 12 mois lorsqu’il va vendre un immeuble locatif. Son taux est de 5.75% (taux de base moins 0.00% - variable). Après 12 mois, il a payé 5 634.20$ d’intérêt et la balance de son hypothèque est de 98 133.94$.
Monsieur B décide de prendre une hypothèque variable mais fermée de 100 000$ avec un taux de 5.10% (taux de base moins 0.90%[3]). Après 12 mois, il rembourse le prêt et paye une pénalité de 825.35$ (deux mois d’intérêt[4]) mais seulement 4999.70$ d’intérêt et la balance de son hypothèque est de 97 951.97.
En novembre 2006, noua avons un des meilleurs taux pour un prêt variable fermé. Ce taux est donné à fin d’exemple et est sujet à changement.
Certains prêts hypothécaires variables à taux fermés ont des pénalités de 2 mois ou trois mois. Pour garder l’intégrité de notre exemple, nous nous sommes assurés que le prêteur qui offre un taux de « taux de base moins 0.90% » est aussi la même institution qui offre une pénalité de 2 mois.
Monsieur A (hypothèque ouverte) a payé 816. 47$ de plus pour son hypothèque, tandis que monsieur B a payé une pénalité de 825.35$. Les deux solutions sont pratiquement égales après 12 mois.
Conclusion : Une hypothèque ouverte est un outil hypothécaire stratégique qui peut permettre des épargnes sur la pénalité mais il devrait être considéré seulement si les probabilités sont élevées que le prêt sera remboursé dans les premiers 12 mois; si non (13 mois et plus) il est mieux de prendre un hypothèque variable et fermée et de payer la pénalité le temps venu.
Il est important de choisir la bonne stratégie hypothécaire qui est personnalisée pour votre situation qui pourra vous épargner de l’argent.
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Consultez notre article sur l'assurance hypothécaire .
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